小区公共区域广告收益归谁?民法典草案：业主共有

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　　现状：

　　现如今，很多小区都有这样的情况出现：楼内大厅、电梯里都是各种各样的广告。有时候，这些在小区公共区域设立的广告，往往并未经过业主同意，收入也都归了物业。小区电梯广告一年能挣多少钱?钱都去哪儿了?这笔收益，成了一笔糊涂账。

　　案例：

　　沈阳市中级法院公布的2015年十大经典案例，其中一个讲的就是电梯等公共区域的广告收益归属问题。

　　在这起案例中，物业公司在沈阳大东区鹏利花园AB区楼道、大堂、电梯内等公共区域，刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，违反《物业管理条例》。物业公司虽然辩称，上述收入已用来补充物业费收入严重不足部分，但最终法院依法判决26万元广告费归全体业主共有。

　　解读：

　　在提请十三届全国人大常委会审议的民法典草案中，新增规定：改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。同时明确，物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　上海市物业行业协会特聘专家黄友健表示，我国现行法律法规已明确了小区公共部位产生收益的归属。按照《物权法》，电梯间、小区楼房外墙等部位属于建筑物共有部分，归小区业主共有，那么由此产生的收益也应归属业主所有，物业公司只是代替管理;《物业管理条例》明确了业主对这笔费用享有知情权和监督权。在他看来，民法典草案旨在加强对建筑物业主权利的保护，更加明确了公共收益的归属。

　　一边是物业管理行业日益扩大的成本缺口，另一边则是规模可观的经营收入，如何用好这笔资金，来为业主服务呢?“管好的最终目的是用好。”黄友健解析称，物业公司作为受业主大会和业委会委托的服务企业，在具体管理服务经营公共部位会产生管理费用和成本，因此需在小区物业服务合同中对于公共收入的分配加以明确。

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