河南选调生申论辅导热点:河南养老地产困境与抉择(3)

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　　三、河南养老地产发展的抉择

　　1.加强制度建设，促进养老地产的发展

　　①出台融资和税费减免优惠政策，如将养老地产作为贷款优惠、信托公司发行产品的一个扶持重点，吸引社会资本进入养老地产开发;

　　②补充完善养老住宅规划设计指标，使养老地产开发有标准可依;增加城市用地分类中养老产业用地的类型;

　　③养老项目的拿地不一定都采取招拍挂形式，应区别不同项目采取划拨或协议出让的方式拿地;

　　④在政策上可允许将城郊的小产权房改建成以租赁为主的养老社区，以弥补老年地产建设量的不足。

　　这里强调的是：政府要尽到责任。

　　因为普通的养老地产项目是一个福利事业。没有政府对福利设施的投入，没有保险资金的支持，养老产业是发展不起来的。要给企业进入提供盈利的空间，开发企业才敢于进入。

　　2.养老地产发展模式多元化

　　①先建中的，探索盈利模式，才能发展起来;

　　②老年社区房产可采取出租、分段卖产权(可一次性购买3、5、10年的居住权)和销售等方式灵活经营;对大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实;但由于持有型养老公寓不赢利，其发展不能成为主流，要靠销售来回收资金。

　　③在现阶段，开发商好在国有出让土地上开发中高端养老地产项目;

　　在国有划拨用地上，宜采用BOT方式(建设-经营-转让)介入，一般而言，国有划拨土地上只宜建不进入市场流通的介助型﹑介护型养老院。在集体土地上的养老地产项目开发主体是农村经济组织，土地难以抵押融资，开发商的商机不大。

　　④由于养老地产持有经营难以盈利，因此，养老地产开发与经营的分离就势在必行;开发商可以将养老地产作为楼盘的一个亮点来打造，等整个项目建成后，将社区养老设施移交给政府或专业机构营运管理，也不失为一个理性选择。

　　⑤借鉴发达国家的反向抵押贷款 “以房养老”的经验，盘活老年人的资产，增加老年人对养老费用的支付能力。

　　3.加强康复护理人员培训和管理标准建设

　　医学院校应增加康复护理专业的人才培养，以此来促进养老护理专业人员的供给;还可以借鉴国外教育培训管理的标准，建立符合我国国情的老年护理行业管理标准。应建立一套严格的程序，如记录服务过程，在产生纠纷进入司法程序时有理可依。

　　4.在休闲地产项目中嫁接老年住宅 

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