河南政法干警考试民法大纲:地役权(2)
2012-07-11 13:53 作者:河南华图 来源:未知 点击: 次第三,地役权具有从属性和不可分性。地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在,因此在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽然是一种独S:‘的权利,并非需役地所有权或者使用权的扩张,但它仍应当与需役地的所有权或者使用权共命运,这就是地役权的从属性。它主要体现在两个方面:(1)地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移,不能与需役地分离而让与,即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有权或者使用权,而单将地役权让与他人,不得自己保留地役权而将需役地所有权或者使用权让与他人,也不得以需役地所有权或者使用权与地役权分别让与两个人。我国物权法规定,地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。(2)地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的,如果在需役地上设定其他权利,则地役权亦包括在内,例如,在需役地上设定建设用地使用权,则建设用地使用权人也得行使地役权,不能单独将地役权作为其他权利的标的,如单独以地役权抵押、出租。根据我国物权法的规定,地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。
地役权的不可分性,是指地役权为不可分的权利,即地役权不得被分割为两个以上的权利,也不得使其一部分消灭。在需役地分割时,地役权在分割后的地块的利益仍然存续。例如,甲地在乙地有通行地役权,后来甲地分割为丙、丁两地,则丙、丁两地的所有人或者使用人仍得各自从乙地通行。但如果需役地的地役权的行使,依其性质只关于需役地一部分的,则分割后地役权仅就需役地的该部分存续。我国物权法规定,需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。例如,甲地南部的住宅与乙地毗连,在乙地上设有不得建高层建筑的地役权,后来甲地南部分割给丙,北部给丁,那么该项地役权仅能为丙存续而与丁无关。在供役地分割时,地役权仍就分割后的各地块存续。例如,甲地在乙地上设有排水地役权,以后乙地分为丙、丁两块地,甲地仍得对丙、丁两块地行使地役权。但依地役权的性质,其行使只关系供役地一部分的,则地役权仅对该部分存续。例如,甲地在乙地有汲水地役权,以后乙地分割为丙、丁两地,只有丁地有水井,则甲地的地役权只存在于丁地。
二、地役权的取得
地役权的取得,有基于民事行为的,也有基于民事行为以外的原因的。以下予以分别说明:
1.基于民事行为而取得地役权的,大都是根据设定地役权的合同,即双方通过书面合同的方式设定地役权。设立地役权,当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。另外,也有用遗嘱等单独行为而设定地役权的。
地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。